전국 최초 '현장조사&즉석조정'… 서울시, 상가임대차 분쟁 해결 선도

서울시는 최근 경기침체 장기화로 임대차 계약 종료 후 ‘원상회복’을 둘러싼 분쟁이 증가함에 따라, 전국 최초로 ‘현장 조사+현장 즉석 조정’을 병행하는 혼합형 분쟁조정 방식을 도입해 신속한 분쟁 해결에 나선다.

실제로 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회에 접수된 상가임대차 분쟁 중 ‘원상회복’ 관련 건수는 최근 3년 사이 꾸준히 증가했다. 2023년 5%에 불과했던 원상회복 관련 분쟁은 2024년 12%로 두 배 이상 늘었고, 올해는(4월 기준) 전체 신청 건수의 18%를 차지했다.

<2023~2025년 상가임대차 분쟁 조정신청 접수 현황>

(단위:건)

연 도	계	계약해지	수리비	임대료	권리금	원상회복	계약갱신	기타
‘25년	45	9	7	13	5	8 (18%)	1	2
‘24년	195	51	49	34	19	24 (12%)	11	7
‘23년	149	39	25	37	22	8 (5%)	8	10

상가 임대차 계약이 종료될 때 임차인은 일반적으로 임대차 공간을 원상 복구해야 한다. 하지만 계약서 특약 조항이나 실제 사용한 방식에 따라 당사자 간 해석 차이가 발생하면서 분쟁이 빈번히 발생하고 있다. 특히 특약의 해석이 모호하거나 상가건물 양도·양수 과정에서 계약서가 미비한 경우 갈등이 장기화 될 수 있다.

원상회복 분쟁은 임차인의 보증금 반환과 직결되는 민감한 문제로, 주로 영업권 양도·양수 후 임차계약 종료 시 원상회복 범위를 놓고 갈등이 생기거나, 임대인과 직접 계약한 임차인이 계약 종료 후 복구 미이행 문제로 보증금을 반환받지 못하는 경우가 대표적이다.

이에 서울시는 임대차 분쟁 현장에 변호사, 건축사 등 전문가와 공무원을 직접 파견해 현장을 조사하고, 당사자 간 즉석에서 대화 및 조정을 진행하는 혼합형(현장조사+즉석조정) 분쟁조정 방식을 4.17.(목)부터 도입해 운영 중에 있다. 이 제도는 분쟁 발생 현장에서 직접 실태를 파악하고 실시간 중재를 시도해 빠르고 효과적인 해결을 목표로 한다.

	원상회복 분쟁해결 절차
조정신청 접수 (신청인)	⇒	조정신청 통지 (피신청인)	⇒	조정참여 의사표시 (피신청인)	⇒	현장방문 일정 협의 (당사자)	⇒	현장조사 및 대화(조정)

또한 서울시는 5월 중 실제 원상회복 분쟁조정 사례를 담은 영상 콘텐츠를 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회 유튜브 채널(@seoulsangga)에 공개할 예정이다. 영상에는 조정 신청부터 결과까지의 전 과정과 당사자와 조정위원들의 입장이 담겨 있어 분쟁 당사자들에게 유용한 참고자료로 활용될 것으로 기대된다.

이 외에도 서울시는 조정 신청 대리 서비스, 3단계 분쟁해결 체계(법률상담, 알선조정, 일반조정), 3종 동행 조정(①일반조정, ②찾아가는 분쟁조정위원회, ③현장 외관조사 서비스) 등 세부적이고 다양한 분쟁 해결 체계를 구축하여 운영하고 있다.

상가임대차 분쟁 상담 및 조정신청을 이용하고자 할 경우, 전화상담은 1600-0700(내선 1번), 온라인 상담 및 조정 신청은 상가임대차 상담센터 누리집(https://sftc.seoul.go.kr)을 통해 신청하면 된다.

상가임대차 상담센터·상가건물임대차분쟁조정위원회 신청 방법 - 전 화 : (1600-0700, 내선 1번) - 방 문 : 서소문로 124 서소문2청사 7층 공정거래종합상담센터 내 - 온라인 : https://sftc.seoul.go.kr

한정훈 서울시 소상공인정책과장은 “앞으로도 상가임대차 시장의 안정과 소상공인 권익 보호를 위해 현장 중심의 실효성 있는 서비스를 지속 확대해 나가겠다”고 말했다.